沈阳市职业培训协会贾某有一处房子需要出租，于是找到某中介公司，向其出具《房屋委托代理书》后，双方签订了《房屋出租委托合同》。合同约定，贾某全权委托该中介公司独家代理房屋出租事项，中介公司每月向其支付租金1800元，按季度支付。随后，中介公司与孙女士签订了《房屋租赁合同》，约定将贾某的房屋租赁给孙女士，租期一年，押金1800元，租金为1100元/月，孙女士支付了房租加押金共15000元后入住。
然而，中介公司并未按照约定向贾某支付租金，且已无法取得联系。贾某找到承租人孙女士协商租赁事宜未果，便拿走了房屋的水电卡，孙女士被迫搬离案涉房屋。随后，孙女士向山东省济南市槐荫区人民法院提起诉讼，要求中介公司和贾某退还房租和押金共15000元，并要求解除其与中介公司签订的《房屋租赁合同》。
法院认为，贾某与中介公司签订的是《房屋出租委托合同》，中介公司与孙女士签订的是《房屋租赁合同》，两种合同性质是不同的。从中介公司与贾某签订的《房屋出租委托合同》的内容可以看出，中介公司作为受托人须向作为委托人的贾某支付租金，可见中介公司的合同目的是通过支付租金，获得案涉房屋使用权及收益权，不同于有偿的委托合同中受托人获取报酬的目的。贾某与中介公司之间的合同关系名为委托合同，实则是房屋租赁合同。
孙女士与中介公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。中介公司作为案涉房屋的承租人，其与孙女士所签租赁合同系转租合同，孙女士系次承租人，中介公司系该份合同的相对人，因此孙女士与中介公司之间的租赁合同并不约束贾某，贾某不承担退还责任。中介公司作为承租人，应在租赁期限内保证次承租人孙女士对案涉房屋的正常使用。现因中介公司未按约向出租人贾某支付租金，且在收取案涉房屋租金和押金后失联，未履行合同义务，导致孙女士不能继续使用案涉房屋并被迫搬离，中介公司应当返还孙女士已交纳的租金和押金。孙女士租赁房屋的目的不能实现，其也无法通知中介公司解除合同，故孙女士搬离并向贾某交付涉案房屋之时，应视为其与中介公司的租赁合同关系解除。
最终，槐荫法院依法判决孙女士与中介公司签订的《房屋租赁合同》解除，中介公司退还房租及押金共15000元，孙女士要求贾某对退还房租及押金承担共同责任的诉讼请求，法院不予支持。
转租房屋租客维权应先明确违约方
槐荫法院行政(综合)审判庭副庭长李巧英表示，租赁合同是指房东将房屋出租给中介公司，由中介公司支付租金的合同；委托合同是指房东与中介公司约定，将房屋委托给公司出租，房东支付一定报酬，公司在委托权限内代为行使出租权利的合同。民法典规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同包括有偿的委托合同和无偿的委托合同。有偿的委托合同中，受托人目的是通过完成受托事务获取报酬。
本案中，中介公司虽向孙女士出示了《房屋委托代理书》，表明其具有代理房东贾某将案涉房屋出租事宜的权利，但从其与贾某签订的《房屋出租委托合同》的内容可以看出，贾某与中介公司之间的合同关系实则是房屋租赁合同。
当下，中介委托服务作为房屋租赁中新兴的一种经营模式，指的是中介公司与房东签订《房屋出租委托合同》，取得房屋使用权后，再以本公司的名义与租客签订《房屋租赁合同》，自行向租客收取房租。这种情况下，一旦中介公司违约，房东往往会驱赶已经向租赁中介公司交纳过房租的租客，导致租客被迫搬离，由此引发纠纷。在这类纠纷中，中介公司、房东和租客之间往往会因为谁是违约方而产生纠纷。
一般来说，房东和中介之间的关系分为委托代理关系和房屋租赁关系两种。在委托代理关系的情况下，中介与租客签订的房屋租赁合同可以视为房东与租客直接签订的房屋租赁合同，租客可以根据合同的内容直接向房东主张权利，要求房东履行合同义务；在房屋租赁关系的情况下，中介与租客再次签订房屋租赁合同，此次的合同只能约束中介与租客，租客不能直接向房东主张权利，如果发生纠纷，租客只能要求中介公司承担责任。
法官提醒，房东出租房屋时需要选择证照齐全、信誉好的房屋托管公司，租客租赁房屋也要核查中介公司租赁宣传信息是否属实；房东切记不能盲目贪图高租价，租客不轻信明显低于市场价格的出租房，应避免一次性支付较大额度的租金，同时应向租赁合同约定的企业账户打款，谨慎向业务员个人支付，以保障自身资金安全。此外，房东与租客之间要签订规范的房屋租赁合同，不能轻信口头承诺，应明确约定双方权利义务。(法治日报记者：梁平妮 通讯员：李晨烁)
